Una villa incassa 150.000 euro all’anno. Un’altra ne incassa 100.000. Quale delle due presenta l’investimento migliore? La risposta potrebbe sembrare scontata, eppure il fatturato racconta soltanto una parte della storia. Se la prima villa è costata due milioni di euro e richiede spese elevate, mentre la seconda è stata acquistata per 600.000 euro, il confronto prende un’altra piega.

Quando si valuta una villa di lusso da destinare agli affitti brevi, conviene parlare di rendimento e soprattutto di ROI. Questo indicatore permette di capire quanto sta producendo il capitale investito e rende confrontabili proprietà molto diverse tra loro.

Una villa può raggiungere tariffe di diverse centinaia di euro a notte, ma richiede anche investimenti considerevoli per mantenere standard adeguati. Vediamo allora quanto può rendere una villa di lusso, come calcolare il ROI e quali numeri tenere d’occhio per capire se sei sulla giusta strada.

Scopri i nostri servizi

Quanto può rendere una villa di lusso con gli affitti brevi?

Partiamo da alcuni riferimenti. Secondo dati che abbiamo raccolto grazie a una nostra ricerca, una villa di pregio ben gestita può raggiungere rendimenti lordi indicativamente compresi tra il 6% e il 9% annuo. Esistono naturalmente risultati superiori e inferiori, perché posizione, prezzo d’acquisto e gestione modificano il risultato.

Nel segmento luxury, l’ADR – cioè la tariffa media giornaliera – può essere 3-5 volte superiore rispetto a quello di un appartamento tradizionale. Abbiamo individuato valori indicativi tra 500 e 1.500 euro a notte in alta stagione, con un’occupazione annuale che può oscillare dal 50% all’80%. Le ville meglio posizionate possono superare il 90% durante i periodi di maggiore richiesta.

Quanto cambiano i rendimenti in base alla località?

Una villa sul Lago di Como presenta dinamiche completamente diverse da una masseria in Puglia. Secondo le stime contenute nella ricerca, Lago di Como e Maggiore possono raggiungere ADR tra 400 e 600 euro, con un’occupazione annuale del 60-70%. Nelle colline toscane troviamo valori indicativi tra 300 e 500 euro e un’occupazione del 55-65%.

La Costiera Amalfitana raggiunge cifre decisamente superiori: 800-1.200 euro di ADR, con picchi stagionali di occupazione tra il 70% e il 90%. La Puglia presenta valori più contenuti, intorno ai 200-400 euro, mentre le coste più esclusive della Sardegna possono raggiungere 500-800 euro.

Tariffe più alte, però, arrivano spesso insieme a prezzi immobiliari più elevati. E qui arriviamo al punto centrale: incassare tanto non significa necessariamente rendere tanto.

Hai un immobile? Entra nel club

Cos’è il ROI di una villa di lusso?

Il ROI, acronimo di Return on Investment, indica quanto rende l’investimento rispetto alla cifra impiegata per realizzarlo.

La formula è: ROI = utile netto annuale ÷ investimento complessivo × 100

Facciamo un esempio. Hai investito complessivamente un milione di euro nella villa e, alla fine dell’anno, hai ottenuto 60.000 euro di utile netto. Il ROI è del 6%. Quel “complessivamente”, però, è importante. Nel calcolo non dovresti considerare soltanto quanto hai pagato l’immobile. Una villa potrebbe richiedere ristrutturazioni, arredamento, piscina, spa, impianti tecnologici o domotica prima di poter competere nel mercato luxury.

La ricerca stima che questi interventi possano raggiungere il 20-30% del prezzo di acquisto quando servono adeguamenti importanti agli standard del segmento. Se acquisti una villa a 800.000 euro e ne investi altri 200.000 per renderla competitiva, quindi, il tuo investimento di riferimento si avvicina al milione. Calcolare il ROI soltanto sugli 800.000 euro renderebbe il risultato molto più favorevole di quanto sia realmente.

Dal prezzo per notte all’utile: i costi fanno la differenza

A questo punto serve fare un secondo passaggio. Se una villa viene venduta a 700 euro a notte per 200 notti, abbiamo 140.000 euro di ricavi lordi. Ma quei 140.000 euro non sono il guadagno del proprietario. Bisogna considerare commissioni delle piattaforme, pulizie, utenze, manutenzione, gestione e tassazione. Nelle ville più articolate entrano nel conto anche piscina, giardino, climatizzazione di grandi superfici e personale.

Ecco perché Turidea Luxury parte dall’analisi economica della proprietà. Prima di concentrarsi sull’aumento delle prenotazioni, bisogna capire quale combinazione di tariffa, occupazione e costi rende davvero sostenibile la villa.

Il rischio più grande, infatti, è innamorarsi del fatturato. Un calendario pieno può sembrare un successo, ma perde significato se per raggiungerlo hai abbassato troppo i prezzi o sostenuto costi sproporzionati.

Un milione investito: quanto dovrebbe tornare ogni anno?

Per rendere il concetto più concreto, immaginiamo una villa nella quale sono stati investiti complessivamente 1.000.000 di euro e ipotizziamo costi operativi pari al 40% dei ricavi. In uno scenario conservativo, con una tariffa media di 500 euro a notte e un’occupazione del 40%, il fatturato annuo sarebbe di circa 73.000 euro. Dopo costi e imposte, l’utile netto scenderebbe a circa 28.470 euro, con un ROI del 2,85%. A queste condizioni, servirebbero circa 35 anni per recuperare l’investimento iniziale.

In uno scenario più realistico, con un ADR di 700 euro e un’occupazione del 60%, il fatturato salirebbe a circa 153.300 euro all’anno. L’utile netto sarebbe di circa 59.787 euro, con un ROI vicino al 6%. Il tempo di rientro dell’investimento scenderebbe così a circa 17 anni.

Nello scenario più favorevole, invece, una tariffa media di 900 euro a notte e un’occupazione dell’80% porterebbero il fatturato a circa 262.800 euro annui. L’utile netto arriverebbe a circa 102.492 euro, con un ROI del 10,25% e un periodo di rientro inferiore ai 10 anni.

Questi esempi fanno capire bene quanto ADR e occupazione possano cambiare il rendimento della stessa villa. Non chiederti quanto far pagare la singola notte, ma ti invitiamo a capire quante notti si possono vendere davvero a quella tariffa, quali costi assorbono il fatturato e quanto rimane al proprietario a fine anno.

ADR e occupazione devono trovare il giusto equilibrio

Due numeri meritano quindi particolare attenzione: ADR e tasso di occupazione.

Un’occupazione molto alta ottenuta abbassando continuamente le tariffe può ridurre il rendimento. All’estremo opposto, chiedere 1.500 euro a notte ha poco valore se la villa rimane vuota per buona parte della stagione. Nel luxury serve trovare il punto d’equilibrio.

La domanda cambia con stagionalità, eventi, provenienza degli ospiti e caratteristiche della destinazione. Cambia anche in base al tipo di soggiorno. In una località di mare può concentrarsi soprattutto nei mesi estivi, mentre una destinazione montana può avere due picchi distinti, in inverno e in estate. Conta anche la provenienza degli ospiti. Chi arriva dall’estero tende spesso a pianificare soggiorni più lunghi e a cercare servizi più completi, mentre il mercato nazionale può muoversi maggiormente su weekend e periodi brevi.

Anche i servizi possono sostenere un ADR superiore. Chef privato, transfer VIP, pulizie giornaliere, piscina, spa e domotica aumentano il valore percepito della proprietà. Devono però essere progettati considerando anche il loro costo.

Quando il ROI di una villa di lusso è troppo basso?

Non esiste una percentuale valida per ogni proprietà. Tuttavia, il 6-9% lordo può funzionare come riferimento per confrontare un progetto con altre opportunità del segmento.

Se dalle tue simulazioni emerge un ROI del 2-3%, vale la pena capire perché. Potresti aver acquistato l’immobile a un prezzo troppo elevato, sottostimato i costi oppure trovarsi in una località incapace di sostenere l’ADR necessario.

Un altro campanello d’allarme compare quando il progetto funziona soltanto nello scenario migliore. Se per raggiungere un rendimento interessante devi immaginare 80% di occupazione e 900 euro di ADR, basta una stagione meno brillante per cambiare completamente i conti.

Una valutazione prudente dovrebbe funzionare anche lasciando spazio agli imprevisti.

Il ROI si può migliorare anche dopo l’acquisto

Il rendimento di una villa non rimane necessariamente quello del primo anno. Può migliorare intervenendo sulle variabili che determinano ricavi e costi.

Un posizionamento più preciso può sostenere tariffe superiori. Il revenue management può sfruttare meglio eventi e picchi stagionali. Servizi premium ben progettati possono aumentare il valore medio della prenotazione. Canali specializzati e collaborazioni con agenzie internazionali possono intercettare una clientela più adatta alla proprietà.

La gestione Turidea Luxury lavora per valorizzare la proprietà, individuare il prezzo corretto e organizzare commercializzazione e servizi affinché un fatturato importante produca anche un rendimento interessante.

Alla fine, quanto deve rendere una villa di lusso? Il numero conta, ma conta ancora di più capire come viene ottenuto. Una villa da 200.000 euro di fatturato annuale può essere meno redditizia di una che ne genera 120.000.

Prima di lasciarsi conquistare dalle tariffe da mille euro a notte, quindi, conviene fare qualche calcolo in più. Nel luxury, la vera misura del successo non è quanto entra: è quanto rimane rispetto a ciò che hai investito.